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昨年来、日本の銀行株が世界中の投資家のカラ売り攻撃にあって暴落を続けています。
日本流のきわめて異質な金融システムの限界が、銀行株のカラ売りに象徴される国際的な投機によって、いま明らかにされようとしているのです。
日本にとっては、きわめて危険な状況です。
しかし、日本の金融危機は何とか意識できても、日本の銀行株のカラ売りが日本の土地のカラ売りを意味することに気づいている日本人はほとんどいません。
銀行株は銀行の内部要因で下落しているだけだという短絡的な分析しかできないところが、日本の最大の泣き所です。
日本の金融システム危機は、金融と不動産の両方に起因する銀行株が一向に下げ止まらないのは、実は日本の不動産市場が下げ止まりの目処を持っていないからに他なりません。
構造的に下げ止まりの目処を持たない日本の不動産市場が、資本力のない銀行に実質的に支配され、いまだにコントロールされ続けているという日本の弱点が、世界中の投機筋につかれているのです。
したがって、日本の不動産市場に下げ止まりの目処になるような適正な水準（フェアバリュー）が導入されない限り、銀行株の底値は見えません。
銀行を含めた金融全体が、もっともっと不動産と正面から向き合わない限り、銀行株のカラ売りが止まることはないでしょう。
日本の金融プレーヤーは、もっと不動産に精通しなくてはなりません。
一方で不動産業界は、日本の金融改革プログラムである「日本版金融ビッグバン」にかなり過剰な期待感を持っているようです。
ビッグバンを契機に、日本の不動産業界に神風が吹くことを願う楽観主義者がなんと多いことでしょう。
例えば、日本を代表するような大手不動産会社の社長は最近、口癖のように「金融ビッグバンによって、日本の不動産もアメリカ並に金融商品として取り引きされるようになる」と言っています。
果たして本当に日本の不動産が金融商品になれるのでしょうか。
少なくともいまのままでは到底無理と言わざるをえません。
この社長の理想どおりになるためには、日本の不動産業界は相当の努力をしなければなりません。
そのためには、アメリカでさえ30年以上もかけて培ってきた不動産と金融ビジネスの融合を、一から始めるだけの覚悟が必要です。
日本の不動産プレーヤーにそれだけの挑戦スピリットがあるのでしょうか。
世界中の不動産ビジネスが金融ビジネスとしての側面を強化しているなかで、日本だけが不動産の金融ビジネス化を祷跨していては何も始まりません。
不動産がわからない金融プレーヤーと金融がわからない不動産プレーヤーが、ともに座して死を待っているのがいまの日本の現状です。
少なくとも世界基準でみれば、日本の金融・不動産のフォーメーションはきわめて異質なままです。
ここは、そんな日本流の金融・不動産ビジネスの異質性を明らかにし、日本の金・不動産プレーヤーの奮起を促すために書き下ろしたものです。
論点を、より金融・不動産プレーヤー向けにフォーカスする、ここの主な骨子は次の5点です。
１・日本に不動産の証券化市場をつくるには、まず世界に通用するスタンダードを取り入れるのはもちろんのこと、日本にしかない、日本の特徴を生かした「何か」を生かして市場を支えていく必要がある。
その「何か」を十分議論する必要がある。
2．ストック過剰の居住用資産保有よりも、今後は投資用資産保有の促進によって不動産市場を活性化させるべきである。
3．不動産プレーヤーが、不動産関連知識のレベルアップだけで生きていける時代は終わった。
これからは金融プレーヤーとしての素養が必要である。
4．アメリカでは、不動産投資ビジネスは明らかに金融ビジネスである。
資本市場から直接資金調達できる仕組みをつくれるのは、やはり金融プレーヤーしかい5．結局のところ、不動産投資ビジネスは不動産のマネージメントよりも、マネーのマネージメントが重要なビジネスである。
ここが、日本の現状を憂う、多くの不動産・金融プレーヤーの一助となることを心より切望します。
こんなにも違う日本と世界の不動産投資市場、プロローグ『ハゲタカファンド』ニューヨークに上場す。
1997年7月8日のニューヨーク証券取引所。
この日、アメリカの不動産投資市場の好調さを象徴するある事件が起こりました。
アメリカを代表する著名な不動産投資家、S・Z氏が擁する不動産投資信託、エクイティ・オフィス・プロパティズ・トラストがニューヨーク証券取引所に上場され、破格の高値で取り引きされたのです。
Z氏といえば、バブル期にアメリカの不動産に過剰投資して失敗した日本の投資家から、いくつもの物件を2束3文で買いたたいてきたことで知られるバルチュァー（ハゲタカ）投資家の一人で、アメリカでは「墓場のダンサー」の異名を持っている人です。
本来であれば高収益の不動産投資として知られる「ハゲタカファンド」が、今度は株式投資の対象としてニューヨーク証券取引所に上場され、株式投資家の間でも大人気になったというわけです。
このように、アメリカでは不動産が単に不動産市場だけで取引されるのではなく、金融市場においても通常の投資商品と同じように取引されているのです。
一・不動産投資市場の流動性アメリカの不動産投資市場の特徴は、なんといってもその流動性の高さです。
いまでは、アメリカで投資と名の付くものには、すべて発行市場の他に流通市場としての2次市場（セカンダリーマーケット）が備わっています。
前回の大統領選挙の直前に、ところで、なぜこの出来事が、いまのアメリカの不動産投資市場を象徴しているといえるのでしょうか。
答えは3つあります。
１つは、アメリカの不動産投資市場が世界で最も流動性の高いマーケットであること、2つ目は、不動産が証券取引所に上場することで適正な時価（マーケットバリュー）による取引が可能になること、そして3つ目は、アメリカの不動産投資市場がいささかオーバーシュート（行き過ぎ）気味になり、マネーゲームの様相を呈しつつあることです。
これらは、いずれもアメリカの金融投資市場に共通する両刃の剣、すなわち他の国にはない優れた点でもあり、一歩間違えると市場そのものが崩壊しかねない危険な点でもあるのです。
これこそが、アメリカの不動産投資市場を理解するうえで最も重要なポイントといえます。
以下、順番に説明しましょう。
L財務長官がスラム街を再開発するために政府が「都市再開発債」を発行する構想を発表しましたが、その際もL財務長官はまず、債券の流通市場の創設とキャピタルゲインの非課税を投資家に約束することから始めています。
アメリカで金融商品をつくる際には、それぐらい2次市場は重要な存在なのです。
後ほど詳しく説明しますが、不動産投資商品のなかでも、特に不動産投資信託（ＲＥＩＴ）とマスター・リミテッド・パートナーシップ（ＭＬＰ）の2つは、証券取引所に上場している分だけ流動性に優れているといえます。
これらは毎日、証券市場で時価によって取引され、証券会社に行けば誰でも投資できる不動産なのです。
時価の暖昧さが常に問題視されてきた不動産が、公平に時価評価されて流通する仕組みをアメリカはつくりあげたのです。
法制度や税制を含めて、このシステムが確立されている国は、まだアメリカしかありません。
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